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李宇嘉:棚改擴圍積極效應將大于樓市紅利
日期:2017/11/30 瀏覽次數:333 

近日,國務院常務會議確定,實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃,再改造各類棚戶區1500萬套,加大中央財政補助和金融、用地等支持,以改革創新的舉措、堅持不懈的韌勁啃下“硬骨頭”,兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。

5月26日,在國新辦舉行的國務院政策吹風會上,住建部副部長陸克華表示,當前,住建部將重點謀劃好2018年棚改工作,盡早落實項目、資金等,確保明年棚戶區改造早安排、早開工、早見效。

近年來,貨幣化加速了棚改進程。2015年,隨著央行對國開行棚改大規模投放PSL貸款、棚改企業債及銀行“債貸綜合授信”等金融創新,棚改從原來的“實物安置和貨幣補償并重”模式,全面轉向效率更高的貨幣化模式。貨幣化既能推進棚改和城鎮化進度,還能加速居民安置,減少樓市庫存,激活基礎設施建設。

棚改近年來全面提速,這是通過“出棚進樓”改善困難群眾住房條件和補缺公共配套,也是樓市紅利的直接彰顯,更是惠及基層百姓、困難人群、三農的城鎮化紅利的體現。

近年來,傳統產業產能過剩,資產價格高漲,城鎮還有一批人無法靠自身能力改善住房條件,并獲得城鎮化公共服務。同時,農業產業化、規模化加速,土地流轉和集約經營如火如荼,小城鎮建設在各地展開。因此,政府有責任讓樓市和城鎮化紅利惠及所有人群。近三年棚改提速,三四線城市煥然一新,但600多個三四線城市中,住宅區老舊、區域功能不強現象還很突出。

棚戶區改造,除了通過拆除危舊房、城中村等不具備當代城市和社區居住功能的房子以外,還應兼顧完善城市功能、改善城市環境。越是欠發達地區、產業落后地區,城市和微觀社區的功能越需要更新、“補欠賬”。在這些城市,或傳統制造業占主導、或資源能源產業占主導。產能過剩,資源或能源需求下降、價格下跌,加上年輕人口外流和老齡化嚴重,地方財政負擔很重,城市發展必須要考慮這一困境。

但是,無論是房屋拆遷及補償,還是社區公共服務配套,或補齊當代城市功能,這都是一次性巨額投入、長期回收的大型項目。如果單靠當地政府,不僅無法推進,還會造成債務風險。目前來看,資金來源主要有三個方面,一是中央的棚改財政補貼,這本質上是中央財政轉移支付,能夠起到“引子基金”的作用;二是政策性金融貸款,比如國開行、農發行的棚改專項貸款;三是金融創新工具,比如項目收益債券、“債貸組合”等大額低成本資金。

事實上,無論是政策性金融還是創新金融,至少要在保本的基礎上實現投入產出平衡。因此,投入還得靠項目本身回補。具體來說,就是將棚戶區占據的城市中心地塊和空間釋放出來,借助“招拍掛”或招商引資后獲得資金回補項目投入。據筆者調研,除三四線城市改善型需求外,近年來縣市及鎮村居民到周邊城市購房很活躍,占商品房銷售的40%~80%。同時,互聯網開拓了眼界,基礎設施互聯互通降低了成本,人流物流效率很高,基層百姓和農民到城市消費的意愿很強。

但是,三四線城市不僅大社區很少、公共配套非常滯后,商業服務業集中布局、城市大型公共場所(綠道、公園、廣場等)等方面的規劃也嚴重不夠,人口集聚能力不足,無法滿足城市居民及外來人群購房、消費及生活居住。如果將低效的棚戶區改造為大型商業服務業中心、大型住宅區,并加強水電氣熱路等市政設施、公共設施配給,就能夠將城市中心地塊的溢價釋放出來,這也就為棚改投入和城市公共服務(教育醫療、市政水暖、道路等)提供了可觀的現金流。

更重要的是,棚改修復了城市功能、改善了城市環境,傳統制造業、能源資源產業主導的生產型城市,也能漸進轉變為制造業和服務業共生的生產生活型城市。進一步看,城市再造也釋放出了對人口的吸附能力,公共服務供給的邊際成本下降,城市建設的投入和產出趨于平衡,人口集聚順理成章并驅動城市內需崛起,也銜接傳統產業退出或轉型。

同時,棚改貨幣化也可以推廣至農村危房改造,具體做法是拆遷農民集中安置,促進小城鎮發展、城鎮間互聯互通;將散點分布的宅基地釋放出來,并整理為農耕地或牧場;被宅基地、農村建設用地分割的農地集中連片,這有利于農地流轉,農業經營產業化、規模化及小城鎮建設,也可為農村危房改造提供資金。


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