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一線城市崛起三四線城市落伍 房企重回一線拿地
日期:2013/1/12 瀏覽次數:795 供稿人:京華時報

  本輪樓市調控初期,作為樓市調控重災區的一線城市曾一度不被房企看好,逃離“北上廣”,進軍二、三線曾一度在開發商中流行。然而,盤點今年各地樓市回暖表現,從成交到拿地,一條包含北京、上海、廣州等地在內的東部一線“活躍帶”,躍然呈現在樓市的成交版圖上。

  一線成交崛起

  一線城市成為本輪樓市回暖的領頭羊。上海易居房地產研究院統計顯示,全國樓市銷售量增速在2月份跌至成交底部之后觸底反彈。隨著政策面的逐步好轉,市場交易量自二季度開始明顯反彈,其中一線城市二、三季度交易量同比增幅分別高達58%和73%,遠遠超過二、三線城市13%的漲幅。

  一線城市的市場活躍度在傳統淡季表現得尤為突出,7月份歷來是樓市銷售的淡季,來自中原地產數據顯示,今年7月北、上、廣、深四個一線城市商品房成交量的增速最為迅猛,達二線城市增速的6倍。

  價格也是一線城市的優勢,2012年11月70大中城市新建商品住宅平均環比指數為100.26,上升0.2個百分點。一線城市尤為顯著,鏈家地產[微博]市場研究部統計顯示,11月一線城市房價漲幅尤為突出,新房和二手房環比漲幅遠超過二線城市及全國平均水平。其中北京新建商品住宅環比指數100.8,位列全國第二。

  本輪調控初期,由于一線城市成交極度低迷,對項目集中在一線的房企業績造成很大影響,一線城市因為經濟發達程度、商業密度以及由此產生的產業聚集和城市人口聚集效應帶來了對包括住宅、商務地產的大量需求,這是三、四線城市不可比擬的。

  拿地重回一線

  受到限購政策影響,開發商對一、二線城市的住宅用地缺乏信心,而三、四線城市受限購的影響不大。由此,眾多龍頭房企開始轉戰深耕三、四線城市。隨著樓市成交量回升,開發商的現金狀況轉好,抄底一、二線城市土地開始成為企業共識。

  根據中原地產研究中心對11家標桿房地產企業的監測,這些標桿企業下半年拿地額達到了882億元,而上半年僅為304億元。下半年拿地金額占銷售比達到了29.1%。統計顯示,2012年來,從標桿房企拿地數量來看,一線城市占比20%,二線發達城市占比21%,二線發展中城市占比42%,三、四線城市占比18%,其中二線發展中城市占比最高。由于三四線城市未來存在一定的調整風險,因此標桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。

  “從今年的拿地情況看,三、四線城市未來存在一定的調整風險,標桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。”張大偉表示,在前兩年,標桿房企都在三、四線城市跑馬圈地,今年卻出現了回歸。

  根據國家信息中心首席經濟學家范建平的研究,北京、上海、廣州、深圳在過去的5年,服務業的發展速度超過了制造業,北京的服務業現在已經占到GDP的76%。未來的上海、廣州、深圳甚至包括杭州、南京這樣的城市,現在都在向服務業轉化。它如果能夠繼續大量創造服務業就業機會,那么它的房地產就會得到支撐。

  三四線城市落伍

  在推進城鎮化過程中,三、四線城市或扮演重要角色。不過,近幾年不少三、四線城市掀起大規模“造城運動”,當地樓市供應量急劇放大,導致今年三、四線城市在樓市復蘇中落伍。

  自今年6月份以來,全國商品房待售房面積一直維持在高位,并且有上升的趨勢,三、四線城市的庫存量更大。摩根大通最新報告指出,從地區來看,明年一線城市更樂觀一些,三、四線城市去庫存壓力會更大。

  據克爾瑞“中國城市房地產市場風險排行榜”數據顯示,全國城市市場風險排名前50位城市中無一例外均為三、四線城市。分區域看,風險排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中,大多數集中在內陸城市。

  “三、四線城市在這幾年城市化進程下房地產開發勢頭增長很快,但是過快的推盤量水平并沒有一個很好的需求做支撐,監測的10個三線城市,供給量都是大于成交量。部分房企在限貸限購的壓力下,轉戰三、四線城市,本身也加劇了企業的競爭。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,一、二線城市,盡管庫存高企,但實際上需求量很大,此前只是在限購等政策下隱蔽起來了。

  聯達地產機構董事長楊少鋒認為,三、四線城市供應量加大,開發商的去化速度必然受到影響,這會對中小房企的資

  金鏈產生壓力。總體來看,開發商在三、四線城市的投資應該更加謹慎。

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